Mutuo per la casa, come orientarsi nella scelta

Decidere se richiedere un mutuo ipotecario o meno è una scelta molto difficile che molte persone potrebbero dover fare almeno una volta durante la loro vita, ma la cosa che più preoccupa è come farlo evitando condizioni estremamente svantaggiose.
Il mutuo ipotecario (ovvero garantito da un'ipoteca su un immobile) può essere richiesto da chiunque dimostri di poter restituire la somma di denaro ricevuta in prestito, che di solito non supera l'80% del valore dell'immobile per cui si richiede il mutuo, e può essere concesso sia dalle banche che da altri intermediari finanziari, anche se le prime solitamente offrono condizioni meno sfavorevoli.

Compro due oggi, pago tre domani: il tasso di interesse

Prestare dei soldi comporta dei rischi e delle spese, motivo per cui l'importo totale da restituire al mutuatario (ovvero la parte che concede il mutuo), oltre che dalla somma concessa in prestito, è formata in buona parte dagli interessi. Questi dipendono da diversi fattori, tra cui la durata del mutuo stesso ed il tasso applicato.

La durata del mutuo influenza la quota da pagare per ogni rata: ad una durata maggiore corrispondono rate più basse ed un importo per gli interessi più alto, mentre ad una durata minore corrispondono rate più alte ma un importo per gli interessi più basso, quindi una spesa complessiva minore.La scelta della durata di un mutuo deve però essere molto oculata perché ogni rata dovrebbe avere un importo che possa garantire la sicurezza del pagamento nonostante eventuali imprevisti. Un esempio pratico è di cercare di mantenere le rate sotto un terzo del proprio reddito.

Fisso, variabile, misto o addirittura doppio?

Gli interessi, tuttavia, non dipendono solamente dalla durata del mutuo ma anche dal tasso di interesse, un indice percentuale collegato all'andamento dei mercati finanziari; per questo bisogna scegliere accuratamente anche il tipo di mutuo che si vuole richiedere, che può essere a tasso fisso, a tasso variabile, a tasso misto o a tasso doppio.
I mutui a tasso fisso prevedono che, per tutta la durata, il tasso di interesse rimanga del valore che aveva al momento della stipula, offrendo maggiore stabilità sull'importo totale e delle singole rate a scapito di condizioni contrattuali più sconvenienti, mentre per quelli a tasso variabile il valore del tasso d’interesse può cambiare a seconda dell’oscillazione dei parametri di riferimento del mercato, facendo sì che il valore complessivo degli interessi possa sia calare che aumentare.
Per i mutui a tasso misto il tasso di interesse può passare da fisso a variabile in base a determinate condizioni previste nel contratto; i mutui a tasso doppio, invece, sono suddivisi in due parti, una a tasso fisso ed una a tasso variabile, permettendo un equilibro maggiore tra vantaggi e svantaggi dei due tipi.

Prima di stipulare un contratto, quindi, è molto importante conoscere il tipo di tasso che meglio si addice alla propria condizione economica e confrontare le offerte dei vari intermediari per trovare quella più favorevole.

Caro mutuo, quanto mi costi?

Il costo di un mutuo, inoltre, è influenzato anche da altri fattori come le imposte, tra cui quelle legate all'iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca, quelle di bollo e quella proporzionale trattenuta dal mutuante (che può variare dallo 0,25% al 2%). Non bisogna inoltre dimenticare di tenere conto delle spese aggiuntive necessarie prima e dopo la stipula del contratto, come le spese di perizia, le spese notarili ed i successivi rimborsi spese all'intermediario.

Non tutti i costi del mutuo vengono a nuocere, occorre infatti informarsi sull'ammontare delle somme detraibili dal proprio Irpef. Nel caso di abitazione principale, ad esempio, si può arrivare a detrarre dal proprio reddito una percentuale consistente dell’importo degli interessi.



In caso di ritardo?

È importante che tutte le rate vengano saldate prima della loro scadenza in quanto a seguito di un qualunque ritardo vengono maturati interessi di mora, con un tasso più alto del normale tasso di interesse, proporzionali al numero di giorni di ritardo accumulati. Inoltre, con il recente decreto mutui, dopo il mancato pagamento di 18 rate, il mutuatario può invocare la risoluzione del contratto e di conseguenza il pignoramento e la vendita all'asta dell’immobile senza più dover ricorrere ad un tribunale.

Qualora si abbiano difficoltà nei pagamenti si può richiedere al mutuatario di rinegoziare i termini del mutuo o di sospendere temporaneamente i pagamenti. Altrimenti, ci si può sempre avvalere della cosiddetta portabilità, ovvero della possibilità di rivolgersi ad un nuovo ente il quale può acquisire il debito e rinegoziare l’ammortamento dello stesso a termini più favorevoli. La portabilità è un diritto ed è totalmente gratuito, di conseguenza il vecchio intermediario non può opporsi né esigere spese di alcun tipo.

Sempre in caso di bisogno, si possono chiedere informazioni riguardo l’accesso ad alcuni fondi dedicati, come il “Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa”.



E' sempre meglio, comunque, valutare più di un’offerta e tenere conto di tutte le variabili di cui si è trattato. Sarebbe opportuno rivolgersi ad un esperto in caso di dubbi su determinate clausole contrattuali e, in qualunque caso, evitare di affidarsi ad operatori non iscritti agli albi ufficiali.